Этапы строительства дома

Подготовительный этап строительства дома

Каждый человек приступая к строительству собственного дома сталкивается с закономерным вопросом – как организовать процедуру постройки дома так, чтобы как говорится и волки сыты и овцы целы, то есть максимально качественно с минимальными издержками. И в этом деле, как и в любом мало-мальски значимом предприятии необходим вразумительный, основанный на опыте план с разбивкой на этапы строительства. Что же делать, если ранее не было опыта в строительстве, да и никто из близких знакомых не был замечен в подобных деяниях? Правильно! Дружно идем в интернет. Начинаем копать и читать, вроде бы все просто, как говорится камень на камень, кирпич на кирпич …, но главная проблема в том, что вся информация, касаемая этапов строительства дома и конкретно самого процесса носит разрозненный характер. Все дело в том, что каждый дом достаточно индивидуален и технологии устройства отдельных элементов у разных подрядчиков могут порой кардинально отличаться. И самое «веселое» в этом то, что каждый приведет весомые доводы в поддержку своей технологии, начиная от «мой дед ещё так делал» до выдержек из СНиПов. Так что же делать человеку, решившему построить свой дом?

Самое оптимальное, при наличии свободного времени и сил, это погрузиться в изучение процесса постройки дома. Если с свободным временем сложно, то найти специалиста, который будет осуществлять технадзор. И даже когда Вы сами будете контролировать процесс, знающий человек всегда пригодится, лучше доплатить немного денег за консультацию, чем получить результат с неприятными последствиями. Из нашей практики: мы построили дом из газосиликата, приступили к строительству бани; хозяин решил сэкономить и нашел бригаду украинцев на облицовку дома. Они, начав облицовку, обернули дом фольгоизолом, наверное посчитав, что «пар костей не ломит» тем самым превратив дом в одну большую теплицу. На системе вентиляции он кстати тоже сэкономил. Дальнейшие события вполне логично прослеживаются – промокшие стены зимой, грибок, плесень, простудные и сопутствующие заболевания. Приезжая с дачи заболевшими, начнут грешить на плохую энергетику места, или на строителей, но конечно не на собственную экономию, когда наняли непрофессионалов. В этом случае человеку просто повезло, он получил своевременную консультацию, притом бесплатно, и лишний слой утеплителя вовремя был удален, а сколько подобных домов понастроено в последнее время?

Теперь собственно об основных этапах строительства дома. Порядок их расположения и разрешения может меняться в зависимости от обстоятельств, но в целом мы определяем их как ключевые для иницииации строительного процесса.

  1. Создание проекта
  2. Выбор подрядчика
  3. Составление смет и договора
  4. Решение по контролю за стройкой
  5. Подготовка к стройке
  6. Стройка

1. Этап строительства дома – создание проекта

Любой дом всегда начинается с проекта, даже если это примитивный сруб с двускатной крышей. Перед тем, как приступить к его строительству, хозяин имел четкую картину своего будущего жилища. Конечно картинку в голове назвать проектом можно с большой натяжкой, но тем не менее и по сей день существенная доля домов все еще строится и оснащается инженерными коммуникациями что называется «от фонаря». В итоге хозяин может расстаться с гораздо большей суммой, чем если бы все проектные работы были сделаны заранее и существовал план производства работ. В первом этапе строительства дома можно сформулировать несколько подпунктов. Это:

  • Определение стиля, общей площади дома

    Именно с идеи начинается создание любого проекта. Как правило прежде чем начинать строительство, человек имеет какую-либо картинку своего будущего дома. Либо это просторная гостиная, где по вечерам собирается вся семья у камина (хотя обычно на 2-3 раз желающих топить камин уже не остается), либо вид из окна на сад, беседка в яблонях, внушительный кирпичный особняк с Эскалэйдом на подьездной дорожке, вариантов может быть сколько угодно. Но пока у заказчика нет понимания какой площади и стиля должен быть дом, лучше всего не браться за стройку. Некоторые заказчики спрашивают можно ли побывать в доме, построенном по тому или иному проекту. Обычно дома строятся для конкретных людей, которым вряд ли понравятся экскурсии по их дому. Да и что можно понять, зайдя на 15-20 минут в дом? Абсолютно ничего кроме дизайна помещений. За такой короткий промежуток времени невозможно определить насколько планировка соответствует желаемой, достаточны ли площади помещений? Скорей подобный экскурс может ввести в заблуждение, как показывает практика индивидуальной работы архитектора с заказчиком. Только такой тандем с архитектором, выявление всех пожеланий, о которых зачастую человек даже и не догадывался, может переродиться в проект дома мечты.

  • Разработка проекта или подгонка готового, купленного проекта

    Изначально подавляющее большинство идёт в интернет в поисках готового проекта. Некоторые находят какой-то проект, не требующий никаких дополнительных действий по индивидуальной подгонке, или скорей всего готовы смириться с существующим во избежание дополнительных потерь во времени и деньгах, некоторые пробуют договориться с правообладателями исходного дома на доработку проекта, если не получается, то обращаются в сторонние архитектурно-проектные бюро. Некоторые, отчаявшись найти что-либо подходящее или просто не имеющие времени на поиски проекта, начинают поиск адекватного архитектора, способного не только создать проект дома, но и обладающего опытом и знаниями в организации стройки с дальним прицелом на архитектурный надзор. В случае, когда архитектор контролирует основные строительные процессы, с заполнением журнала скрытых работ и фотофиксацией, вероятность брака в строительстве дома значительно сокращается ввиду более ответственного отношения со стороны подрядчика. Вообще, на стройке архитектор и подрядчик обычно «непримиримые враги», благодаря различному подходу к конечной цели, что только на руки заказчику. Но прежде чем приступить к проектному этапу строительства дома, очень полезно сделать некоторые подготовительные шаги. Пообщаться с соседями, узнать какие грунты вокруг, заказать геологию участка, узнать про уровень грунтовой воды и глубину колодцев и скважин.

  • Посадка дома на участок

    Посадить дом на участок совершенно несложная задача, особенно если для создания проекта нанят архитектор. Или за неимением оного с подрядчиком. Приведу несколько принципов, которыми мы в «СК Инжиниринг» руководствуемся при посадке дома. 1. Расположение дома по сторонам света. Желательно чтобы окна кухни смотрели на восток или юг, чтобы утренний свет способствовал приему завтрака и окончательному пробуждению. Вообще на кухне и столовой мы, русские, проводим значительную часть времени, поэтому для этих помещений желательна максимальная инсоляция. 2. Расположение помещений относительно источников шума. Если дом находится вблизи дороги, то целесообразно чтобы окна спальни выходили на участок, или в сторону, где ожидается наименьший уровень шума. Следует учитывать, что если дом находится на относительно спокойной деревенской или поселковой улице, а с другой стороны находится например автотрасса, то любая машина, проезжающая ночью, создаст больший шум, чем равномерный гул с трассы. 3. Главный вход в дом. Совсем не обязательно устраивать со стороны улицы. Если у Вас небольшой участок, возможно посадить дом к забору с улицы в 3 метрах, чтобы максимизировать внутренний двор, который по сути является самой главной преференцией загородного дома, особенно летом. Для разгрузки продуктов и входа с парковки и улицы можно устроить запасной выход.

  • Проект подключения к коммуникациям, надворные постройки, подъездная дорога

    Проект подключения к поселковым или деревенским коммуникациям лучше всего создать заранее, перед строительством дома. Прокладку коммуникаций на участке можно отнести к подготовительному этапу строительства дома и на многих объектах стройка начинается именно с закладки коммуникаций. Получить точки подключения к коммуникациям и технические условия на подключение можно в поселковой администрации или сельсовете. Или по крайней мере они дадут адреса уполномоченных организаций. Очень важным аспектом строительного процесса ввиду нашей неустойчивой погоды является въезд на участок. Порой без подьезда просто невозможно вести строительные работы. Поэтому, по возможности лучше сразу предусмотреть и организовать твердое покрытие для въезда тяжелой техники. Один миксер весит 30-40 тонн и если он застрянет с бетоном на участке, достать его обойдется недешево. И необходимо остерегаться подъезда миксера к краю котлована, так как если он свалится в котлован, кроме того что он разрушит опалубки, ему придется слить бетон, чтобы он не застыл в бочке. Понятно, что водитель миксера, сам понесший значительный материальный урон, вряд ли будет возмещать подобный ущерб.

  • Получение разрешения на строительство, согласование с поселковой администрацией или в сельсовете

    Для получения разрешения на строительство в поселке обычно необходимо предоставить проект дома для согласования. В некоторых поселках требования к составу проекта могут отличаться, дополняться например согласованием с соседями. Для инициации стройки на землях муниципальных и сельских поселений необходимо подготовить папку с проектом установленного содержания. Обычно для любого архитектора, который будет готовить проект для разрешения на строительство, не составит никакого труда из большого проекта вычленить необходимые листы для создания такой папочки. Плюс обязательно должна присутствовать печать лицензированной проектой организации, за которую нужно немного доплатить.

  • Ландшафтный дизайн или план благоустройства участка

    Собственно на первичном этапе строительства дома ни ландшафтный дизайн, ни план благоустройства Вам не понадобятся. Подобные вещи лучше всего продумать в общих чертах, чтобы заранее можно было понимать уровни высот на участке, где-то подсыпать, где-то убрать, где-то может будет альпийская горка. И самое наиважнейшее, что требуется сделать на участке на этапе земляных работ, это организация беспрепятственного стока дождевой и особенно талой воды. Пренебрежительное отношение к дренажу, это самый главный фактор вздыбленных и лопнувших фундаментов, дорожек и коммуникаций на частных участках. В большинстве поселков их владельцы не заморачиваются устройством ливневого дренажа, а в некоторых, где подобная система существует, она может просто не работать в силу малой пропускной способности в период таяния снега, поэтому желательно предусмотреть индивидуальный сброс ливневой и талой воды.

2. Этап строительства дома – выбор подрядчика

За последние 5 лет на Российском рынке частного домостроения прижилась практика выбора подрядчика по стоимости строительства. Выглядит это так: заказчик или архитектор рассылают в строительные компании проект или даже эскизы для просчета. То есть в каждой компании обсчитывают в меру своих способностей по анализу чертежей и определения объемов работ. Не каждый человек может извлечь из даже самого подробного чертежа необходимые цифры и не ошибиться, просто в силу человеческого фактора. Второй момент, доказывающий абсурдность подобного подхода в столь ответственном деле, это отсутствие подробного описания всех необходимых работ. Получается, что считают не пойми что, не пойми сколько, кто во что горазд. Однажды заказчик показывал мне смету где круглая сумма, взятая просто по принципу 20 тысяч за 1 метр квадратный, была расписана по пунктам какой-то универсальной сметы по совершенно не поддающимся логике законам. Конечно каждому хочется верить в чудеса, но к сожалению все они остались только в сказках. Доверив строительство своего дома таким сказочникам, заказчик попросту не получит множества сопутствующих работ, без которых немыслим современный, соответствующий нормам энергосбережения дом.

Получается, что для выбора подрядчика необходимо создать смету на строительство дома. В принципе это соответствует общепринятой в строительстве практике, когда смету создает специализированная организация, а подрядные компании на аукционной основе борются за подряд. Конечно, это будет стоить денег, но не таких больших в сравнении с проблемами по переделке уже построенного. Нанимая субподрядчиков для бетонных работ в последние годы, постоянно приходится сталкиваться с такой оценкой стоимости производства работ, как столько-то рублей за метр кубический уложенного бетона. Когда начинаешь спрашивать, что подразумевается в укладке метра кубического, выясняется, что как правило это выкопанная экскаватором траншея шириной 600 мм, куда в зависимости от фантазии строителей устанавливается арматура и все это заливается бетоном. Объем бетона для 2-3 этажного дома непомерно большой, никакой изоляции от грунта, защищающей от химического воздействия и сглаживающей боковые нагрузки, хорошо если глубина промерзания соблюдается и в грунтах, не задерживающих воду такой фундамент не создает проблем. То есть сведение всех работ по устройству фундамента к упрощенной расценке Х рублей за метр кубический уложенного бетона автоматически переводит устройство высокотехнологичного, энергосберегающего фундамента в разряд непрофессионального дилетантства. Соответственно, одним из критериев профессионализма подрядчика можно считать ранее сделанные работы по устройству фундамента, отображенные в сметах, учитывающие не только земляные работы, армирование, опалубку и бетонирование, но и разбивку фундамента на элементы: опорная лента, несущая лента и множество других работ по утеплению, гидроизоляции, установка закладных и т.д., всего не менее 15 позиций.

3. Этап строительства дома – составление смет и договора

Если Вы всё-таки решили попробовать игру в «русскую рулетку» с рассылкой проекта по компаниям, то по крайней мере неплохо бы заручиться поддержкой специалиста в данной области, не заинтересованного в результате Вашего тендера. Хотя бы архитектора проекта, при условии, что он не будет безосновательно предлагать «своих проверенных», не сравнив их с предложениями от других подрядчиков. Отберите наиболее внушающие доверие сметы и покажите их архитектору для оценки. Кто как не он, лучше всех должен знать все необходимые работы и последовательность их выполнения. Но самым правильным шагом будет все-таки заказать смету у профессионально занимающейся такой деятельностью компании с подтверждением расчетов чертежами, как это делаем мы в «СК Инжиниринг». Подобная детализированная смета, сделанная на начальном этапе строительства дома снимет все вопросы и недоразумения, могущие возникнуть в процессе стройки при расчете «на глазок» и без детализации по отдельным видам работ.

Составлению договора в практике частного малоэтажного строительства не следует отводить слишком большое значение. На рынке существуют компании с именем, с которыми заказчики судятся годами, так же полно компаний одногодок, подписывающихся под любым договором, который придумает заказчик, лишь бы получить аванс, в надежде, что потом клиент никуда не денется. В 2010 году наша компания выполняла работы по реконструкции коттеджа и строительству гаража, бани и бассейна. Попутно заказчики наняли фирму по благоустройству. Непонятно сколько получали узбеки в этой фирме, потому что они почти весь день спали и болтали. Через две недели стало понятно, что такими темпами площадку для строительства бани подготовят в лучшем случае через два месяца. Когда мы предложили выполнить эту работу своими силами, то оказалось что ландшафтники уже получили большой аванс и по договору должны в ближайшее время закончить. Когда через неделю ничего не изменилось, была нанята более подходящая для этой работы техника и в результате экскаватор и КАМАЗ выполнили задачу за два дня. По сути заказчик пригласил для проведения работ организацию, был составлен договор, смета; но ни то, ни другое, не соответствовало характеру требуемых работ. И таких ситуаций полно, люди «покупаются» на модные офисы, красивую рекламу, заключают договор, выдают аванс в 30-50 процентов и хорошо, если хоть что-то получают взамен.

4. Этап строительства дома – контроль за стройкой

Контроль за стройкой со стороны заказчика можно назвать одним из непременных условий в любом строительном процессе. Для опытных строителей работать с представителем или службой контроля заказчика вполне логично. И так же логично вести финансовую отчетность и журнал учета выполненых работ. Время существования компании конечно имеет решающее значение, большинство из «долгожителей» дорожат своей репутацией и благодаря своему внимательному отношению к строительному процессу так долго существуют, тем не менее никто не застрахован от ошибок. Поэтому как бы ни позиционировала себя компания, работают в ней обычные люди и конечно отлаженная система контроля со стороны заказчика будет служить дополнительным стимулом для высококачественной работы. Особенное внимание следует уделить контролю за скрытыми работами. Обычно каждая такая работа сопровождается актом, подписываемым представителем подрядчика (прорабом) и заказчика, и отдельные моменты лучше сфотографировать для подтверждения использования указанных в смете материалов и параметров выполненной работы. Наверное достаточно большая проблема, где найти человека, обладающего достаточным багажом знаний чтобы компетентно оценивать качество проводимых работ. И в этом случае возраст будет положительным фактором, так как выпускник строительного факультета не вполне способен в полной мере оценить правильность проведения работ в силу наличия множества нюансов присущим любому ручному труду и отсутствия опыта.

Человеку, не сталкивавшемуся ранее со строительством, будет очень сложно найти подходящего специалиста. Наверное наибольшую сложность будут представлять критерии оценки его опытности. В настоящее время на рынке услуг появились компании предоставляющие услуги по техническому надзору. Обратившись в такую компанию, можно получить консультацию по организации контроля на объекте и заключить договор по обслуживанию. Остается еще один вопрос во взаимодействии подрядчика и технадзора, который обязательно необходимо отразить как в договоре обслуживания технадзором так и с подрядчиком. Это своевременность проверки работ контролером и предоставления контролеру готовых работ. В виду того, что человек осуществляющий технадзор будет приезжать в ключевые моменты, такие как заливка бетона, должно оставаться время на исправление огрехов до приезда миксеров с бетоном. Поэтому работы должны быть закончены к его приезду, чтобы оставалось время для тщательного осмотра объекта и подтверждения готовности к приёму бетона. В ином случае, таком как отмена приемки бетона, так и простой миксеров на объекте в ожидании, может обернутся значительными штрафными санкциями.

5. Этап строительства дома – подготовка к стройке

Подготовительные работы перед началом строительства дома могут занимать некоторое время и стоить немалых денег в зависимости от сложности объекта, расположения участка и многих других факторов. Лучше предусмотреть их сразу с выбранным подрядчиком, и вписать в соответствующую смету, притом указать не только 100 – процентно планируемые, но и те, вероятность возникновения которых достаточно велика; где указать стоимость, чтобы потом, во время работы не возникало разногласий по цене. Рассмотрим ключевые:

  1. Грунты на участке
  2. Подъезд тяжелой техники
  3. Время года
  4. Проживание рабочих
  5. Места для складирования, навесы
  6. Наличие электричества, воды, канализации
  7. Проверить наличие посторонних коммуникаций
  8. Забор

 

  1. Грунты на участке. Состав грунта в большей степени касается устройства фундамента и стоимости работ. Но в случае дождя на глинистых грунтах, которых в Подмосковье большинство, могут возникнуть проблемы другого рода: с грязью, которая будет на сапогах заноситься на стройплощадку и вывозится на колесах грузовиков на прилегающие дороги. Следовательно необходимы будут дорожки из поддонов, досок или песка, в том числе и к туалету, бывает и так, что рабочий, идя ночью в туалет, соскальзывает в котлован с разнообразными печальными последствиями в виде сломанной ноги. Также пригодятся бадья для мытья сапог и тапочки для чистой работы на плите фундамента. На выезде техники с участка необходимо устроить пункт мытья колес и назначить ответственного за мытье дороги, так как всю грязь с колес все-равно отмыть нереально и остатки будет вывозится на дорогу.
  2. По той же самой причине глинистых грунтов, при самом незначительном дождике подъезд тяжелой техники к котловану станет невозможен. Следовательно весьма практично заранее продумать где будет въезд на участок и произвести все необходимые работы, такие как выемка грунта, укладка и трамбовка песка, армирование, бетонирование. Если сформировать на подготовительном этапе въезд на участок не представляется возможным, то нужно уложить дорожные плиты, так как без дождика лета не бывает, а по всем известному закону начнется он как раз, когда нужно заливать бетон в фундамент или предстоит еще какая-нибудь ответственная работа.
  3. Все прекрасно знают в какое время года надо начинать строительство частного дома. Конечно летом, в разгар этих самых работ, когда все строители испытывают наибольшую нагрузку и специалисты на вес золота. К нам обращались заказчики, которые имели договоренность с некоторыми компаниями весной по одной цене, но с наступлением сезона цена вырастала. Скорей всего в силу недостатка рабочих, существующих в штате отправляют на более лакомый объект, а для менее интересного объекта привлекают субподрядчиков, которые стоят подороже. Чтобы таких ситуаций не возникало, все подготовительные этапы строительства дома лучше всего произвести загодя, зимой; чтобы с наступлением теплой погоды можно было приступить к стройке. Мы в нашей практике построили несколько фундаментов до начала весеннего половодья, пока земля была еще замерзшая и не осыпается, и траншеи фундамента не заливает талой водой. Кстати подъезд любой тяжелой техники также не создает никаких проблем.
  4. С проживанием рабочих все достаточно просто. Сейчас совершенно нет проблем с покупкой вагончиков. На интернет ресурсах можно подыскать и б/ушный и новый по вполне терпимой цене. Существует один интересный момент: вагончик должен быть хорошо утеплен, иначе счета за электричество будут космическими, так как рабочим не свойственно заботиться об экономии электричества и выключать обогреватели они вряд ли будут, даже когда все выходят, если в вагончике дует из всех углов.
  5. Каждый подрядчик предпочитает иметь максимально большой запас материалов для стройки, заскладированным на стройплощадке. Иметь резерв материалов очень удобно для непрерывности проведения строительных работ. В случае, если размеры участка не накладывают ограничений на размещение этих резервов, то такие материалы, как доски, арматура можно завести сразу на весь дом. С цементом немного по-другому, не стоит создавать слишком больших запасов. Обычно в нашей практике, мы поступаем так: рядом с вагончиком делаем навес, куда складируем цемент, гидроизол и другие материалы, нуждающиеся в защите от дождя и солнца.
  6. Наличие электричества и воды непременные спутники человека повсюду и стройка не исключение. Если участок находится в месте, не обеспеченном централизованной водой, можно попробовать выкопать колодец, который обеспечит стройку технической водой и в последствии может использоваться как дренажный или технический. Подключение к электросети более важный фактор для успешного строительства, нежели вода, не только для конкретно строительного процесса, но и для обеспечения быта рабочих, проживающих на объекте.
  7. Подобные обременения в практике случаются нечасто, но тем не менее по закону, прежде чем приступить к строительству, хозяин обязан согласовать сей процесс с многими службами и получить от них печати и подписи: электросети, газовое хозяйство, телефонная компания. Как правило все эти коммуникации нанесены на специальных картах и хранятся в соответствующих департаментах этих служб, либо в сельсовете или администрации поселка.
  8. Забор в частном строительстве дело сугубо добровольное. Конечно, когда строительство происходит в многолюдном месте, например, на улице города, по нормам стройплощадка должна быть огорожена. В случае отсутствия забора случайно забредший прохожий, получивший телесное повреждение может подать в суд и выиграет. В случае наличия забора застройщик может подать на прохожего в суд, как на незаконно проникшего на чужую территорию. В реальной жизни забор служит более прозаическим целям: препятствовать элементарному воровству и пресечь нахождение на объекте нежелательных людей, коих может набраться множество – это и надоедливые соседи, которым нечем заняться, как отвлекать строителей от работы; и потенциальные воры, высматривающие где что лежит; и просто зеваки в поисках халявной консультации.

6. Этап строительства дома – начало стройки

Здесь отметим всего два момента, внимательное и аккуратное отношение к которым обеспечит качественный и гарантированный результат. Семь раз отмерь, один раз отрежь – эта пословица лучше всего отражает суть начального этапа строительства дома. Ответственный подрядчик, понимая всю ответственность этой операции, указывает в смете «вынесение осей», «разметка дома». Специальная позиция в смете служит для вынесения этой операции из незначительной, не занимающей много времени, как она может показаться на первый взгляд в важный этап строительства. По сути, одного-трех раз разметки ни для одного дома площадью более 100 метров квадратных никогда не бывает достаточно. Перед каждой позицией — работой по устройству фундамента, необходимо проверять размеры, длины и диагонали. У них есть, к сожалению, одно пренеприятнейшее свойство – «убегать». «Куда-то размер убежал», что на строительном сленге означает, что вроде рабочий мерял, а размер почему-то сам по себе «изменился». Поэтому проверка размеров и диагоналей должна быть трехступенчатой, рабочий-прораб-заказчик чтобы обеспечить правильность всех последующих работ. Вторая, не менее ответственная работа на начальном этапе строительства дома, после вынесения размеров дома это определение высоты посадки дома. На чертеже обычно дана условная высота от уровня земли, не связанная с реальным ландшафтом участка, ввиду чего необходимо четко определить на какую высоту будет сажаться дом. Если проектом предусмотрен уровень пола первого этажа 90 сантиметров от земли, то соответственно мы определяем эту высоту для главного входа. В зависимости от перепадов высоты на участке, окна и двери на заднем фасаде могут оказаться выше или ниже, поэтому нужно будет принять решение какая высота пола первого этажа самая оптимальная. Если перепад высот значительный, то может потребоваться вмешательство архитектора для подгонки проекта, так как может не хватить глубины заложения фундамента по нормам промерзания грунтов. Для суглинков в Московской области это 1,4 метра. Кстати следует учесть, что в первые несколько лет из-за раскопанных и нетрамбованных грунтов вокруг дома эта цифра может вырасти до 2 метров, поэтому желательно при засыпке фундамента проводить трамбовку грунта и провести дополнительно мероприятия по утеплению грунта вокруг фундамента и отводу дождевой и талой воды.