В этой работе рассматривается организационная структура применительно Проектного Менеджмента при строительстве дома площадью 650 м2 в деревне Яковлево Клинского района. Данный строительный проект почти ничем не отличается от большинства проектов такого обьема и уровня в данной географической зоне. Стандартными характеристиками строительства для частного заказчика, наряду с классическими-производственными можно назвать:

  1. Ограниченное время, отведенное на строительство (летний сезон),
  2. Неопределенность окончательной формы и размера конечной цели,
  3. Внесение поправок клиентом на ходу, во время производства, как следствия привлечения новых участников с новыми идеями.

Ещё с 2002 года в компании «СК Инжиниринг» для достижения максимально возможного уровня скорости и качества и снижения издержек используется столь популярная в последнее время в США интегрированная модель исполнения строительных проектов, то есть сочетание в рамках одной компании создание чертёжного проекта и строительства. По данным Барбары Джэксон, профессора Калифорнийского государственного политехнического университета, с 1982 по 2015 год доля интегрированно построенных объектов по схеме «проект-подряд» выросла с 5 до 50 процентов, в то время как классическая форма «проект-торги-подряд» упала с 82 до 40 процентов. Поскольку я совмещал в одном лице функции генподрядчика и ГАПа, то нижеследующее изложение будет касаться как вопросов проектирования, так и строительных.
Как всякий проект, данный состоял из 4 основных стадий: инициация, планирование, исполнение, закрытие. Рассмотрим все по порядку:

Инициация

Заказчик обратился в нашу компанию в середине апреля с запросом по проектированию и строительству дома площадью максимум 300 м2. Мы подготовили Коммерческое Предложение по предложенному им эскизному проекту. Стоимость наших услуг по строительству его вполне устраивала, поэтому мы начали процесс проектирования. Оказалось, что предварительный проект был выбран наобум, так сказать, первый встретившийся. В результате 2 архитектора два месяца создавали эскизы и скетчи, через месяц я подключил ещё одного, из Италии для создания экстерьера. Но, так как заказчик сам для себя не сформулировал внешний вид своего дома, то создание эскизов было бессмыслено. Мы просто фактически ходили по кругу. Тем не менее некоторый прогресс в проектировании был: определили фундамент – цокольный этаж, форму здания и этажность. В результате площадь возросла до 550 м2. Также были выработаны, утверждены и учтены многие другие факторы, необходимые для проектирования и постройки дома, это: расположение дома на участке, наличие просторной веранды сзади дома, внутренние планировочные решения, все лестницы и ступени. И самое важное — определили конструкцию стен, но ни форма крыши, ни архитектурный облик дома на начало мая, когда планировалось начать стройку, выбраны не были.

Планирование

Как однажды сказал Майк Тайсон –«У каждого есть план, пока его не ударят по лицу». Вполне соответствующее этому проекту высказывание. Неопределенность в проектировании, которая сопровождала этот проект, естественно внесла неопределённость на процесс планирования строительных работ. Изначально, при размере дома 300 м2, работы планировалось выполнить силами одной бригады специалистов-универсалов в количестве 5-6 человек по классической схеме в загородном домостроении. По мере того, как площадь дома росла, и по мере разработки проекта и осознания заказчиком своих пожеланий, в части того, как он видит свой дом и участок, начали добавляться сопутствующие работы по участку и внешним коммуникациям, поэтому я дал задание бригадиру основной бригады увеличить бригаду до 8-10 человек и вызвал бригаду разнорабочих на земляные и вспомогательные работы, так как заказчиком была поставлена задача закончить все земляные работы в передней части участка до зимы, в целях завоза плодородной почвы зимой и проведения весной ландшафтных работ. Поэтому количество рабочих должно было составлять 20 человек в 2 бригадах, работающих на постоянной основе и в случае отставания по срокам, бригадир основной бригады был готов увеличить количество людей. В целом, несмотря на все проблемы, возникавшие при исполнении, он поддерживал требуемый тепм выполнения работ.

Следующий фактор, необходимый для успешного проектирования и планирования, это ИРД. Мы заказали геологию и обговорили с соседями условия и время проведения работ. Сбор остальной разрешительной документации взял на себя заказчик. Для минимизации воздействия на сельское окружение и нейтрализации обратного воздействия, на рабочих со стороны местных жителей, в ПОСе были предусмотрены подготовительные работы по устройству бетонирования въезда, площадки перед домом для очистки колёс техники и складирования стройматериалов. Со сороны улицы был установлен глухой металлический забор 2,5 м. Для проживания рабочих и бытового обеспечения было решено использовать существующий на участке 2-ух этажный дом площадью около 120 м2.

К концу апреля, когда основные параметры фундамента и стен были определены и отображены в чертежах, я сделал новую декомпозицию работ и по ней детализированный сметный расчёт, на основании которого был составлен график производства работ, объём требуемых материалов и график поставок основных позиций материальных ресурсов. Мы заключили договор с заказчиком, по которому обязались выйти на объект в конце апреля, утвердили порядок и график финансирования.

Но, на этом процесс планирования не закончился, так как полностью закончен проект был в конце августа, когда мы отстранились от разработки дизайна экстерьера, оставив себе лишь конструктив, а хозяин сменил ещё 2 архитекторов, пока окончательно сформировал своё мнение о доме своей мечты и 3 архитектор воспроизвела это на бумаге. Правда архитекторы навязали нам своих конструкторов, никогда не слышавших о BIM моделировании и снабжавших нас кривыми чертежами, в которых кроме них никто ничего понять не мог, но мы урегулировали этот вопрос с заказчиком. Договорились использовать параметры их чертежей для построения модели и выдачи на объект понятной информации. Так как трудились они долго, то проектирование иногда отставало от производства. Тем более что, после получения основных фасадов, и выбора материалов для их производства мы сделали свой комплект рабочей документации для того, чтобы стало возможным осметить остальные работы и поэтому достаточно спокойно относились к задержкам.

Исполнение

Ограничение коротким летом, это наиболее сложная характеристика строительства в средней полосе России, и к тому же погодные условия обычно оставляют желать лучшего, зачастую немногим отличаясь от осени. Так и в 2013 году, когда возводился этот дом, после проведения подготовительных работ в конце апреля, сроки начала основных работ сдвинулись на 3 недели из-за постоянных дождей, прерывавшихся максимально на день. После нескольких попыток копки котлована фундамента колесным экскаватором с ковшом 0,25 м3, было принято решение использовать экскаватор с ковшом большего объёма. Так как, не мы одни испытывали такие проблемы, то большие экскаваторы с хорошей проходимостью пользовались повышенным спросом, тем не менее мы с трудом, но всё-же нашли такой и котлован был выкопан за один день. Плюс ещё за полдня была прокопана траншея для отвода воды длиной около 15 метров. Благодаря нахождению участка на склоне холма перепад уровня земли между передней и задней частью дома составлял 1,5 метра, и через 15 метров выровнялся с поверхностью грунта, что создало благоприятные условия для отвода воды со стройплощадки без использования насосов и использовалось впоследствии для ливневого дренажа. Кроме того, под плитой была заложена труба для прямого отвода воды из передней части дома и расположенного впереди гаража. После окончания подготовительных работ по устройству плиты фундамента погода наладилась и далее позволила нам работать фактически бесперебойно. Бригадир нарастил состав до 12 человек, чтобы ускорить возведение фундамента. Далее, на возведении стен количество рабочих сократилось до 8 человек и опять увеличилось до 10 уже на крыше, когда он пригласил дополнительно плотников, так как в связи с большим объёмом работ была вероятность уйти в зиму не закончив крышу, что могло создать проблемы с безопасностью высотных работ и ещё более задержать закрытие объекта. Тем не менее так и произошло, так как зима по Российской традиции наступила внезапно.

Закрытие

С наступлением первых морозов совместно с заказчиком было принято решение об окончании работ на стадии закрытия крыши пароизоляцией, что полностью соответствовало ожиданиям заказчика, так как покрытие крыши – натуральная черепица была заказана в Германии и должна быть привезена не ранее начала декабря. До полного завершения крыши нужно было произвести работы по устройству второго ряда стропил и специальной углубленной ендовы – мероприятий, разработанных мной для устранения возможности образования снеговых мешков и протечек воды из них внутрь, обусловленных непрактичной формой крыши и неподходящим материалом для такой формы крыши – натуральной черепицей. По всем остальным позициям вопросы решались в процессе работ, с поэтапным закрытием. То есть лист недоделок и вопросов заполнялся почти ежедневно, так как технадзор – родственник заказчика, имевший многолетний стаж прораба, проживал на соседней улице; и так же регулярно мы закрывали эти вопросы.

Резюме

Оценивая данный проект с позиции классического строительного проектного менеджмента можно сделать следующие выводы для каждого из 8 базовых функций исполнения проекта:

  1. Создание сметы, оценка — 4 этапа оценки: 1.коммерческое предложение, 2.первичный вариант, 3.окончательный вариант, 4.исполнительный вариант со всеми поправками и добавлениями.
  2. Администрирование контракта – создание взаимоприемлемых условий работы для подрядчика с соблюдением интересов заказчика.
  3. Планирование и создание расписания — проведена декомпозиция и детализация работ, что позволило как создать подробные сметы, так и расписать графики работ и снабжения. Создан план последовательности всех работ.
  4. Организация последовательности работ на стройплощадке – в соответствии с заранее согласованным планом.
  5. Мониторинг производства работ – ведение списка работ, внесение в список поправок и предложений, согласование с заказчиком.
  6. Управление качеством – создание журнала скрытых работ, обязательное фото скрытых работ и приёмка ответственным лицом. Согласование параметров работ с техзаказчиком.
  7. Управление безопасностью – проведение собраний по технике безопасности, объяснение основ безопасной работы каждому рабочему. Строгий контроль за проведением работ на опасных участках. Я лично руководил многими работами по созданию превентивных мер безопасности.
  8. Оценка рисков проекта – классические риски были предусмотрены и предотвращены, но появились новые, ранее не известные, добавившие в мой арсенал новые методики и средства по устранению.