Управление строительным проектом

Успешное управление строительным проектом для заказчика

1. Прежде, чем начать строительный проект заказчик должен быть уверен, что правильное, то есть полностью соответствующее своему предназначению здание, будет построено в правильном месте, в правильное время. К сожалению, некоторые проекты или задуманы второпях, или не продуманы их предназначение и последующие выгоды. Например, один из наших заказчиков хотел построить загородный дом в деревне, где проводил лето еще в детстве, на родительском участке. Построить большой красивый дом в 150 км в глухой деревне, куда последние 3 км даже нет дороги с твердым покрытием и газ не предвидится даже в отдаленной перспективе, было бы не самым удачным вложением денег. Для отдыха на природе в выходной, намного практичнее забронировать домик или номер в санатории.

2. Цель, для которой строится объект, должна быть четко определена. То есть определены предназначение и все необходимые для обеспечения этого предназначения характеристики. Если задуман торговый центр, то какие арендаторы должны быть в нём, сколько парковочных мест и удобство въезда, то есть необходимо продумать «юзабилити», иначе люди просто будут проезжать мимо в другой торговый центр. Или, как часто у нас бывает, это где-то, как-то взять какой-то проект похожего здания, как-то его приспособить, построить, а там видно будет, что-нибудь да сделаем. Кстати, у каждого проекта есть свой автор, с которым по закону необходимо согласовывать все изменения в проекте. Мне знаком один из таких памятников, воздвигнутый на МКАДе: коробка торгового центра, где столбы стоят так близко, что машины не смогут заворачивать на парковку. В результате, может получиться только маленькая уличная парковка, которая конечно же не даст достаточного количества посетителей, чтобы окупить вложения даже в ближайшие 2-3 десятка лет.

3. У клиента должно иметься достаточное количество денег для обеспечения управления строительным проектом до стадии генерации прибыли. Соответственно, лучше заранее предусмотреть все расходы и создать все сметы вплоть до пуско-наладочных работ и банкета для приемной комиссии.Проблемы в управлении некоторых проектов могут начаться, когда работы, которые представлялись малозначащими и недорогими, вдруг могут потребовать значительных вложений и по всем известному закону происходит это всегда внезапно. Например, затяжные дожди могут потребовать спецтехнику для устройства фундамента, которую надо заказывать заранее. Или поиск арендаторов в офисное здание может потребовать значительных трат на рекламную кампанию.

4. Заказчик должен иметь реалистичное ожидание о будущей прибыли, которую принесет ему проект. Нереалистичность ожиданий приведет к разочарованию и видению проекта как неудачи, хотя рыночная оценка может быть весьма многообещающей и при правильном управлении, законченный проект может давать устойчивый доход. Завышенные ожидания клиента должны насторожить подрядчика и остальных исполнителей, которым предстоит быть задействованными в управлении строительным проектом достаточно долгий срок. Прозрение о снижении рентабельности из-за новых экономических факторов или изначальной нерентабельности, может прийти в любой момент и проект может схлопнуться, так как инвестор, нацеленный на определенный уровень дохода от своих вложений может попросту вывести деньги, не считаясь ни с какими разумными доводами и выставить недострой на продажу. Поэтому, для управляющего строительным проектом менеджера, который слышит от заказчика нереальные цифры о рентабельности или неадекватный бизнес-план, лучше попробовать сразу внести ясность, чем ввязываться в строительный проект с непонятными последствиями.

5. Каждый строительный проект имеет свои временные рамки. В последнее время очень модно составлять диаграммы Ганта и сетевые графики, отображающие эти рамки; вычислять критический путь, то есть наименее возможную длительность проекта и делать много других сопровождающих документов, истинная ценность которых, в управлении строительным проектом, стремится к нулю. Такая работа требует немало времени на учет всех факторов, влияющих на каждую из позиций, и что более важно, она требует профессиональных знаний процессов, из которых складываются этапы проекта. Другими словами, хороший специалист в Project management совсем не всегда представляет реальную специфику строительства. Поэтому, так важно при создании плана, по которому будет развиваться и управляться строительный проект, опираться на знания специалистов во всех областях и понимать все будущие требования и расходы проекта; не только само строительство, но и последующее содержание, срок службы и необходимое оборудование для успешного функционирования объекта при эксплуатации. Но, несомненно во главе команды должен быть проектный менеджер, хорошо осведомленный о всех сторонах развития проекта и умеющий из разрозненных знаний создать устойчивую картину взаимосвязей и последовательности всех мероприятий по реализации проекта.

6. Для выбора архитекторов, управляющего строительным проектом менеджера и подрядчиков необходимо разработать подробный контракт, с четким определением целей и задач. В тексте контракта необходимо избегать общих фраз, значение которых можно истолковать двусмысленно. Нужно чётко обозначить за что каждый из участников ответственен и обозначить уровни вознаграждения и наказания, связанные с этой ответственностью.

7. Заказчик должен быть уверен в тщательном и исчерпывающем проведении изыскательских работ на участке: состав грунта, коммуникации, пролегающие рядом и могущие стать обременением, правильном нанесении всех соседних зданий и сооружений, чтобы при проектировании архитекторы учитывали это окружение и регламентирующие отступ от них градостроительные нормы и правила.

8. Клиент должен быть обеспечен вовремя всеми разрешениями и согласованиями, которые могут потребоваться в соответствии с местными, федеральными и отраслевыми законами и актами. Ситуация, когда проект приходится приостанавливать или даже прерывать на неопределенное время из-за отсутствия разрешений от контролирующих ведомств, неся значительные убытки, встречается достаточно часто. Процесс согласования должен начинаться с самой начальной стадии управления строительным проектом, так как разработка проектной документации для здания, которое возможно, даже нельзя будет построить, напоминает азартную игру, типа рулетки: повезет-не повезет. Получение разрешений на строительство будет иметь решающую роль при окончательном выборе дизайна, размера и точного расположения здания. Иногда приходится сдвигать всё здание, меняя конфигурацию и этажность из-за несоответствия нормам при первоначальном расположении, запланированном заказчиком. Для производственных объектов также важно согласование с ведомством по охране окружающей среды и пожарной службой.

9. Одна из главных ошибок, совершаемых многими заказчиками, это выбор подрядчика по цене. Несомненно, цена имеет значение, но отнюдь не решающее. Желательно, когда заказчик или его представитель понимают ценообразование в строительстве, чтобы понимать, когда предложенная на торгах цена опускается ниже разумного предела. Тешить себя надеждой, что демпингующий подрядчик выполнит работы по критериям, связанным с определенным качеством, было бы мягко говоря, не разумно. Многие подрядчики берутся за любую работу в надежде «как-нибудь прорвемся», некоторые в азарте торгов забывают о разумных пределах. Пробуя потом выполнить условия контракта, они любыми путями стараются снизить издержки, чтобы не уйти в минус. Самый простой путь к снижению издержек, это дешёвые стройматериалы низкого качества, более дешёвый непрофессиональный персонал, намеренное упрощение процессов в угоду скорости. В результате всегда страдает заказчик, теряя в деньгах, либо на дополнительном контроле, либо на работах по восстановлению. Или на проведении нового тендера, после списания убытков по оплате сделанной некачественно работы и потерянного времени. И то при условии, если контролировал управление строительным проектом, потому что в ином случае все грехи будут вскрываться во время сдачи или уже после. Выбор подрядчика должен происходить по таким параметрам, как наличие ресурсов для производства соответствующих работ, наличия опыта по управлению проектами такого или сопоставимого уровня, наличия ясного представления, а лучше плана по выполнению данной работы или подобной ранее. И наверное не менее важный параметр, это методология выполнения работ. В строительстве очень много работ, требующих постоянного контроля или процедуры приемки. Отсутствие у подрядчика системы по проверке работ может сказать только об одном, что в компании нет системы по соблюдению качества при выполнении работ. Кроме журнала и актов скрытых работ, это ППР – проекты производства работ, описывающие параметры, по которым принимается работа, и последовательность при их выполнении. Итак, резюмируя, при выборе подрядчика нужно руководствоваться тремя параметрами: 1. честная цена, 2. наличие ресурсов, 3. опыт и методология.

10. Все контракторы должны получать деньги соответственно графикам и договоренностям. Ничто так не влияет на дисциплину и на качество выполнения работ, как задержки с выплатами. Подрядчики не всегда имеют деньги для выплаты рабочим регулярно и зачастую привязывают их зарплаты к поступлению денег и наоборот. Соответственно, задержки в оплате автоматически снижают желание трудится и вкладывать что называется «душу» в работу. Сделав работу некачественно из-за нарушения срока выдачи зарплаты, рабочий уже не вернется исправлять огрехи. А возможностей совершить мелких неприятностей, незаметных супервайзеру, всегда предостаточно, особенно что касается утепления, что особенно актуально в России: маленькие щелочки между плитами утепления стены создадут зимой локальные очаги конденсирования влаги со всеми вытекающими последствиями. А если щелочки будут еще и между блоками газосиликата? На тепловизоре такая стена будет как шахматная доска. Необходимо всегда помнить о том, что стройка это коллективный труд, где все участники взаимозависимы; не только рабочие от заказчика, дающего работу; также верно и обратное: справедливо и вовремя оплаченный труд, как правило наиболее качественный и производительный и качественный, в отличие от подневольного или малооплачиваемого.

11. Даже выбрав подрядчика, руководствуясь принципами, изложенными в пункте 9 заказчик должен удостовериться, что на его объекте применяются все принципы разумного управления строительным проектом. Что мы вкладываем в понятие «разумный»? В первую очередь, это привязка всех организационных мероприятий к конкретному проекту, а не слепое копирование документации и алгоритма с одного более-менее похожего. В первую очередь, это касается временного графика, учитывающего сезон проведения работ и учитывающего реальные объемы работ этого конкретного объекта. Далее, должны управляться организация безопасности, бюджет, возможность возникновения допработ и упоминавшееся ранее качество. Подрядчик должен быть способен своевременно отслеживать любые отклонения в любом из мероприятий и применять адекватные меры по восстановлению нормального, планового хода развития строительного проекта.

12. График работ по управлению выполнением строительного проекта должен быть изучен и заверен обоими сторонами. Одно из важнейших условий, это исполнимость графика. Для достижения такого условия при составлении графика необходимо учитывать все факторы: погодные условия, по вине которых, некоторые работы будет невозможно выполнить; время, необходимое для завершения цикла при некоторых работах, например набор прочности бетоном на участках, препятствующих выполнению других работ; участие в строительстве других подрядчиков, что может ограничить доступ к работам. График необходимо мониторить и при необходимости вносить изменения, согласованные с заказчиком. Конечно, если мониторинг показывает отставание от расчетного времени по вине подрядчика, то необходимо предпринимать дополнительные меры по выравниванию ситуации, чтобы не попасть на штрафные санкции и расходы, связанные с проведением на стройплощадке дополнительного времени.

13. Заказчик должен обеспечить объект в достаточном объеме и количестве всеми снабжающими коммуникациями для выполнения соответствующих строительных работ; либо, если договором предусматривается обеспечение со стороны управляющей строительным проектом компании, убедиться, что соответствующие условия выполнены. Это электричество, вода, жилье рабочих, канализация. Пренебрежение в обеспечении любым из этих средств обслуживания, неизменно приведет к задержкам проекта, а в случае с канализацией и вообще непредсказуемым последствиям, от загрязнения прилегающей территории с соответствующим запахом до санкций от органов местной власти.

14. Если строится достаточно большой объект, эксплуатация которого подразумевает создание соответствующей службы, то к созданию такой службы клиенту желательно приступать ещё на стадии проектирования объекта, и ввести представителя в состав команды по управлению строительным проектом, чтобы потом, после сдачи, у эксплуатационщиков не возникали вопросы о целесообразности использования того или иного решения или оборудования. В случае, если проект создавался без участия эксплуатирующей службы, то целесообразно к окончанию строительства, а тем более к сдаче объекта, чтобы такие люди обязательно появились. Современные здания оснащаются множеством дорогого оборудования, пользование которым предполагает специальные навыки и знания. Неплохо во время сдачи устроить экзамен на эти знания, чтобы убедиться, что в эксплуатации зданием ответственные люди, способные и управлять, и обслужить, и предпринять первичные шаги по выправлению ситуации при аварии.

15. Для достижения успеха в управлении строительным проектом требуется слаженная проектная команда, работающая в тесном взаимодействии и разделяющая единую цель, то есть получение заказчиком максимально качественно построенного и оснащенного объекта в соответствии с графиком и контрактом. Все прибыли, бонусы и выгоды каждого из участников должны быть привязаны к этой цели, чтобы в течении проекта мотивация оставалась достаточно сильной. Нередки случаи, когда выбрав основные деньги, подрядчик, потерявший основную мотивацию «сбегает» на другой объект, оставляя другим участникам свои недоделки и проблемы. Или подрядчик, недостаточно изучивший проектную документацию, в процессе работ постигший сложность строительных работ или свою неспособность выполнить их на контрактных условиях, кардинально меняет свою мотивацию с получения прибыли, вплоть до выхода из проекта, желательно без неустойки. Поэтому важно, чтобы все участники управления строительным проектом не только понимали цель, но и досконально вникли в детали процесса, ведущего к претворению этой цели в реальность.